HYPOTHEEK WOORDENBOEK

Belangrijke hypotheekvoorwaarden voor huizenkopers in Spanje

Het Hypotheek Woordenboek bestaat uit gemakkelijk te begrijpen definities van termen die vaak worden gebruikt bij het kopen van een woning en het krijgen van een hypotheek in Spanje.

Administratiekosten

Vergoeding van €695 te betalen aan Mortgage Direct als u besluit om door te gaan met een formele hypotheek aanvraag. Deze vergoeding komt met een Geld Terug Garantie (zie hieronder en bekijk ook onze Algemene Voorwaarden).

regelingsvergoeding

Vergoeding die u betaalt aan Mortgage Direct voor het regelen van een hypotheek. Het standaardbedrag is 0.6 van het hypotheekbedrag (met een minimum van €1000) dat bij akkoord moet worden betaald. Voor grotere hypotheekbedragen, afhankelijk van het werk dat ermee gemoeid is, kan deze vergoeding bespreekbaar zijn.

Bank openingsvergoeding

Dit is de vergoeding die de bank in rekening brengt bij voltooiing voor het regelen van de hypotheek en wordt soms aangeduid als de “Bank Initial approval fee”. De standaard vergoeding is 1% van het hypotheekbedrag. Sommige banken rekenen 1.5% of meer, afhankelijk van de complexiteit van de zaak en/of het klantprofiel. Sommige banken hebben minimale openingskosten, die worden toegepast wanneer het hypotheekbedrag onder een bepaald niveau ligt.

Voltooiing

Dit is wanneer de aankoop en hypotheek aktes worden ondertekend onder het toezicht van een notaris en de koper de wettelijke eigenaar van het pand wordt.

“Escritura” de compraventa

Dit is de akte die de aankoop legaliseert en wordt ondertekend door of namens de koper alsmede de verkoper en vervolgens vastgelegd door een notaris. De koper verkrijgt een eerste exemplaar van de akte zodra alle belastingen betaald zijn en de gegevens zijn ingeschreven in het kadaster.

Euribor (Europese Inter-Bank aangeboden rente)

Alle hypotheken met variabele rente in Spanje zijn nu gebaseerd op de jaarlijkse Euribor, ook wel aangeduid als ‘de Euribor’ Hoewel er 8 verschillende tarieven (maandelijks, tweejaarlijks etc.), is het de jaarlijkse Euribor die bijna alle banken gebruiken voor hypotheken. De Euribor-tarieven zijn gebaseerd op de rentetarieven waartegen een panel van Europese banken geld van elkaar leent. In de berekening worden de hoogste en laagste 15% van alle verzamelde offertes geëlimineerd. De resterende percentages worden gemiddeld en afgerond op drie decimalen.

Borgstelling

Wanneer een hypotheekaanvrager niet over voldoende inkomsten beschikt om te voldoen aan de kredietcriteria van een bank, kunnen zij iemand garant laten staan op hun hypotheekaanvraag. Dit is meestal een naast familielid en ze komen overeen om de hypotheek te garanderen in het geval dat de eerste aanvrager niet in staat was om de terugbetalingen te voldoen. Een borg kan een zoon of dochter zijn van de ouder welke dicht bij de maximale toegestane leeftijd voor de hypotheek is of het kan een ouder zijn als de zoon of dochter op een te laag inkomen voor de hypotheek heeft. De persoon die garant staat wordt op dezelfde wijze beoordeeld als elke andere aanvrager.

Kadaster

Hier bewaart het Kadaster van Spanje gedetailleerde gegevens over alle eigendommen. Het bevat de unieke eigendom identificatie, de namen van de eigenaren en hun identiteitsnummers, en de details van het pand zelf met inbegrip van luchtfoto’s.

Lening naar waarde ‘loan-to-value (LTV)’

Dit is de veelgebruikte term om de verhouding (uitgedrukt als een percentage) van het hypotheekbedrag te beschrijven tot de aankoopprijs, of taxatie indien deze lager dan het aankoopbedrag is.

Geld terug Garantie

Dit is de garantie die Mortgage Direct haar klanten biedt, waarbij wij onze administratiekosten van €495 terugbetalen, als de hypotheek wordt geweigerd of het aangeboden hypotheek bedrag lager is dan in onze eerste offertes en een klant niet verder wil gaan. Wij zullen de voorwaarden van deze garantie op het moment van het aanvragen van de eerste betaling overleggen. Zie ook onze Algemene Voorwaarden.

Hypotheekbelasting (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Deze belasting is gebaseerd op het hypotheekbedrag (niet de vastgoedprijs) vandaar dat we het ‘hypotheekbelasting’ noemen. Veel websites verwijzen naar het woord ‘Stamp Duty’, dat is een belasting van Britse origine op de aankoopprijs van een woning, dus is soms verwarring over deze belasting. Het bedrag zelf varieert van regio tot regio, maar het zou een wettelijk bedrag moeten zijn op basis van het hypotheekbedrag, 3 jaar rente en “kosten”. Het varieert van ongeveer tussen de 2% en 2.5%, afhankelijk van de regio. Net als bij de onderstaande ‘Property Transfer Tax’ variëren de bedragen van regio tot regio en vele websites bieden tegenstrijdige informatie over de werkelijke tarieven. In feite citeren veel websites tarieven die enkele jaren verouderd zijn. De bank zal het juiste bedrag bevestigen voordat het voltooid is.

NIE Nummer (Número de Identidad de Extranjero)

Dit is een identiteitsnummer voor buitenlanders die zich inschrijven bij de autoriteiten in Spanje. Aanvragers ontvangen een officieel document met hun naam en nummer. Dit nummer moet worden aangeboden bij diverse officiële transacties. Zo ook bij het kopen van een woning in Spanje, daarom is het essentieel om een NIE-nummer te hebben. Het aanvragen van het nummer gebeurt via een kantoor van de nationale politie (Policía Nacional) en wordt gesanctioneerd door de “Ministerio del Interior” (equivalent van het ministerie van Binnenlandse Zaken). Advocaten kunnen helpen bij het verkrijgen van dit nummer.

Notaris

De notaris is een beroepspersoon binnen het Spaanse rechtssysteem en zijn voornaamste taak is het certificeren van Spaanse documenten die ervoor zorgen dat particuliere overeenkomsten aan bepaalde wettelijke criteria voldoen. De Spaanse notaris is betrokken bij het legaliseren van overeenkomsten en contracten en gebruikt een officiële stempel en handtekening om deze te onderschrijven. De notaris brengt het document naar het publieke domein.

Nota simple

Dit is een juridisch document, dagelijks bijgewerkt, met de eigendom registratie gegevens. Uit dit document kan een bank en/of taxateur bevestigen wie de officiële eigenaar van het pand is, wat er van het gebouw geregistreerd is, welke classificatie het pand heeft (stedelijk of rustiek) en of er kosten zijn op het onroerend goed, bijvoorbeeld als er een hypotheek is. Het is een zeer belangrijk document voor kredietverstrekkers, omdat deze het zullen gebruiken om te beslissen over de geschiktheid van een woning voor de hypothecaire leningen.

Volmacht (Poder)

De koper van een woning kan mogelijk niet in staat zijn om fysiek in Spanje aanwezig te zijn voor voltooiing, om een bankrekening te openen of andere officiële taken uit te voeren. Als dat zo is, kunnen ze een advocaat of iemand anders aanstellen om namens hen op te treden. Om dit te doen, is het noodzakelijk om een volmacht (POA) document of ‘poder’ zoals het is bekend in Spanje te hebben. Dit document moet worden vastgelegd en gepresenteerd wanneer de genomineerde persoon namens de cliënt handelingen wenst uit te voeren. POA’s kunnen verschillende niveaus van bevoegdheden hebben, bijvoorbeeld, sommige kunnen de genomineerde persoon de bevoegdheid geven om bankrekeningen te openen (niet alle banken staan dit toe) of andere financiële transacties uit te voeren en anderen niet.

Particulier koopcontract (Contrato privado de compraventa)

Dit document wordt meestal ondertekend na het oorspronkelijke reserveringscontract. Het verschil tussen deze documenten is dat het de hoeveelheid geld die de koper zal betalen voor het pand en een aanbetaling bevat, evenals de andere contractuele overeenkomsten tussen de koper en verkoper bevat. Deze contracten variëren in hun inhoud, maar het is typisch dat het particuliere koopcontract het officiële aanbetalingsbedrag zal omvatten, dat vaak 10% van de aankoopprijs is. Het zal meestal een einddatum voor de voltooiing hebben.

Overdrachtsbelasting (ITP – Impuesto transmisiones patrimoniales)

Als u een tweedehands onroerend goed in Spanje koopt, d.w.z. een woning die wettelijk al eerder van eigenaar is veranderd, is er een belasting die betaald moet worden op basis van de vastgoed prijs. Deze belasting staat bekend als de Impuesto Transmisiones Patrimoniales (ITP), maar vaak wordt er verwezen naar het het woord Property Tax. Het bedrag varieert van regio tot regio en sommige regio’s hebben een vast bedrag voor alle vastgoed, terwijl andere regio’s belastinggroepen hebben. Net als bij ‘Mortgage Tax’ hierboven, hebben veel websites tegenstrijdige informatie over de werkelijke tarieven. In feite, citeren veel websites tarieven die enkele jaren verouderd zijn of alleen betrekking hebben op één specifieke regio. De bank zal het juiste bedrag bevestigen voordat het proces voltooid is.

Aflossingsboete

Dit is de boete die staat voor het vervroegd aflossen van de hypotheek voor het einde van de looptijd. De boetes zijn hetzelfde voor gedeeltelijke en volledige aflossing. De boete wordt uitgedrukt als een percentage van het bedrag dat vervroegd is afbetaald. In de eerste 5 jaar, is de hoogte van de boete meestal 0.6% van het bedrag en 0.25% daarna. Dit zijn de wettelijke maxima voor nieuwe hypotheken en bijna alle banken gebruiken deze als hun standaard aflossingsboetes. Als u bijvoorbeeld in de eerste vijf jaar een vast bedrag van €10.000 van de hypotheek hebt betaald, bedraagt de boete €50. Als hetzelfde bedrag vroeg na de eerste 5 jaar werd afbetaald, zou de boete som slechts €25 bedragen.

Reserveringscontract (Contrato de arras)

Dit contract wordt meestal ondertekend op het punt waarop de koper een borg betaalt om het pand te reserveren. Het bevat details van de aanbetaling en andere voorwaarden van de reservering. Meestal ook de toegestane tijd zal bevatten voordat de koper de koopovereenkomst moet ondertekenen waarbij de voorwaarden van de aankoop zelf worden geformaliseerd.

Rustieke grondeigenschappen

Eigenschappen in Spanje zijn over het algemeen geclassificeerd als zijnde stedelijke of rustieke land. In tegenstelling tot wat veel klanten aannemen, betekent dit niet dat alle eigendommen op land, buiten dorpen en steden geclassificeerd zijn als rustiek. Er zijn veel eigendommen op het platteland die eigenlijk zijn geclassificeerd als “stedelijk”, wat betekent op stedelijk land. Rustieke landeigenschappen zijn, in het algemeen, eigendommen in landelijke omgevingen die op oude landbouwgrond zijn gebouwd.

Velen hebben deze geen leiding water of elektriciteit, onverharde wegen die naar de woning leiden en hebben geen straatverlichting of hoofdriolering. Banken zijn minder enthousiast om hypotheken aan te bieden op rustieke grond eigendommen en sommige banken zullen zelfs tot lenen overgaan.

Rustieke grondeigendommen hebben veel strengere planningsregels. In veel gevallen hebben eigenaren aanbouw, extensies en nieuwe gebouwen toegevoegd zonder bouwvergunningen. Afhankelijk van de omvang van het perceel, kan het zijn dat deze toevoegingen nooit kunnen worden gelegaliseerd en daarom zijn banken niet bereid om te lenen. Soms onderwaarderen taxatiebedrijven rustieke grondeigenschappen.

Het is belangrijk om te benadrukken dat we veel hypotheken hebben geregeld voor klanten die rustieke grondeigenschappen kochten en dat wij dit blijven doen. We kunnen het maximale niveau van leningen voor stedelijke eigenschappen ook op rustieke eigendommen bereiken, dat wil zeggen tot 70% van de aankoopprijs voor niet-residenten en 80% voor residenten.

Taxatie

Voordat een bank zal lenen, zijn ze wettelijk verplicht om de waarde van het onroerend goed te laten beoordelen. De bank zal een taxatie instrueren bij een onafhankelijk taxatiebedrijf. Elke bank heeft een panel van dergelijke bedrijven waarmee ze werken en het bedrijf is meestal willekeurig geselecteerd uit dit panel. De meeste banken zullen de taxatie instrueren zodra de hypotheek is goedgekeurd, maar er zijn ook banken die een taxatie nodig hebben aan het begin van de aanvraagprocedure. Het is altijd de verantwoordelijkheid van de koper om deze taxatie te betalen.

BTW (IVA – Impuesto de valor añadido)

Deze belasting is verschuldigd wanneer een nieuw onroerend goed wordt gekocht in Spanje. De koper zal de eerste wettelijke eigenaar van het nieuwe pand zijn. Dit is een andere belasting dan de hierboven beschreven ‘Overdrachtsbelasting’ en een koper zal enkel het ene of het andere betalen, nooit beide. Bij een nieuw pand betaalt de koper de belasting rechtstreeks aan de promotor van de ontwikkeling als onderdeel van de aankoopprijs. De promotor is dan verantwoordelijk voor het doorgeven aan de regering op de gebruikelijke manier via hun reguliere boekhoudprocedures.

PRAAT MET ONS

Heeft u nog vragen? Wij zullen al uw vragen met betrekking tot kosten en betalingen beantwoorden.